Il contratto di locazione ad uso abitativo è un contratto con il quale una parte (il locatore) si impegna con un’altra parte (il conduttore o locatario) a consentirgli il godimento di un immobile per un certo periodo di tempo a fronte del pagamento di un determinato corrispettivo in danaro (canone di locazione).
Nel contratto, tra le altre cose, vengono definiti
-la durata
-l’entità, le scadenze e le modalità di pagamento del canone di locazione
-l’obbligo di preavviso in caso di recesso dal contratto da parte del conduttore.
La fase di trattative per la stipula (o il rinnovo) di un contratto di locazione è molto importante: sono previsti, in effetti, vari tipi di contratto che rispondono a diverse esigenze del locatore e del conduttore e che trovano la propria disciplina nella Legge (legge n.392/1978 e legge n.431/1998), nelle Convenzioni Nazionali (recepite in Decreti Legge) e negli Accordi Territoriali.
In particolare gli Accordi Territoriali di riferimento,- il cui testo può essere reperito presso i Comuni o presso le organizzazioni rappresentative sia degli inquilini che dei proprietari-, rivestono particolare importanza pratica, come vedremo, per la disciplina del contratto ed è opportuno siano noti tanto al futuro locatore quanto al futuro conduttore per una scelta consapevole sulla tipologia di contratto da stipulare.
Sottoscrivendo un contratto di locazione l’inquilino si impegna a
-non far uso diverso dell’alloggio da quello di civile abitazione
-pagare la quota del canone alle scadenze concordate
-provvedere alla manutenzione ordinaria dell’immobile a proprie spese (ad es. imbiancare le pareti, far fare i controlli periodici alla caldaia)
Il locatore si impegna a
-fornire indicazione specifica delle spese per oneri accessori (portierato, acqua, pulizie condominiali, riscaldamento), mettendo a disposizione i documenti giustificativi ogni qualvolta venga richiesto;
-dar modo all’inquilino di esprimere il proprio voto, in luogo del proprietario, nelle assemblee di condominio che riguardino spese e modalità di gestione del servizio di riscaldamento
-dar modo all’inquilino di partecipare, senza diritto di voto, alle assemblee condominiali chiamate a deliberare su modifiche ad altri servizi comuni
-restituire al termine del contratto, redatto un verbale di consegna immobile e verificato lo stato dei locali, il deposito cauzionale di massimo tre mensilità oltre agli interessi legali maturati
-sostenere il 50% delle spese di registrazione del contratto
-garantire l’inquilino contro eventuali pretese o diritti avanzati sull’immobile da terze persone.
Prima di stipulare il contratto il locatore deve fornire al futuro conduttore
-le certificazioni di abitabilità e agibilità dell’alloggio
-le certificazioni della conformità degli impianti (gas, elettricità) alle norme vigenti È importante che il futuro conduttore si informi se il canone di locazione comprende le spese per le utenze (acqua, luce e gas) e le spese condominiali, per rendersi conto se il costo dell’appartamento è effettivamente sostenibile.
Risulta essere consigliabile informarsi sul tipo di impianto di riscaldamento dell’appartamento, che può essere autonomo (soltanto per il proprio alloggio) o centralizzato .